Key Takeaway
โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? สำหรับบุคคลธรรมดาให้เตรียมฉบับจริงและสำเนาของโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) และเอกสารของคู่สมรส
เอกสารต้องเตรียมทั้งผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือหากโอนที่ดินให้บุตรก็ต้องเตรียมเอกสารของบุตรด้วย กล่าวได้ว่าต้องเตรียมทั้งเอกสารของผู้โอน และผู้รับโอนนั่นเอง
หากให้ผู้อื่นดำเนินการทำเรื่องค่าโอนที่ดิน จะต้องมีใบมอบอำนาจ พร้อมทั้งบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจฉบับจริงและสำเนา
การจ่ายค่าโอนที่ดิน จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน โดยค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดเป็น 2% ไม่รวมค่าธรรมเนียมจดจำนองหรือค่าอากรแสตมป์
หากโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จะมีค่าใช้จ่ายเสริมอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าโอนที่ดิน เช่น ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำ เป็นต้น
ค่าโอนที่ดิน คืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม
หากต้องการซื้อขายที่ดิน หรือมอบที่ดินเป็นมรดกให้แก่บุตรหลาน มีการเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์เจ้าของที่นั้น จะต้องมีการโอนที่ดิน ซึ่งจะต้องมีการเสียค่าโอนที่ดินให้แก่กรมที่ดินด้วย
ค่าโอนที่ดิน คืออะไร? ค่าโอนที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือผู้โอน-ผู้รับโอน ปกติแล้วหากเป็นการซื้อขายที่ดิน มักจะมีการตกลงค่าโอนที่ดินกันคนละครึ่ง
ค่าโอนที่ดินโดยรวมจะคิดจากค่าธรรมเนียมหลายส่วน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน, ค่าอากรแสตมป์, ค่าจดจำนองกรณีกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดิน และในกรณีที่เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าบริการในการดำเนินการต่าง ๆ ณ กรมที่ดิน ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะมีรายละเอียด ดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน การคิดค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า แต่ในกรณีที่เป็นการโอนที่ดินให้แก่บุตรหลาน หรือที่ดินมรดก การโอนที่ดินค่าใช้จ่ายจะคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
โดยผู้โอนสามารถคำนวณค่าโอนที่ดินคร่าว ๆ ด้วยตนเองได้จากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ซึ่งจะมีการกำหนดราคาประเมินที่ดินโดยรัฐบาล เพื่อเป็นการตั้งราคากลางในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และให้ประชาชนสามารถกำหนดราคาซื้อขายที่ดินได้อย่างเหมาะสม ซึ่งราคากลางนี้จะมีการปรับประเมินในทุก ๆ 4 ปี และอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดที่ทำการซื้อขายจริงก็ได้เช่นกัน
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน
ที่ดินมีราคาประเมินอยู่ที่ 800,000 บาท ส่วนราคาขายจริงอยู่ที่ 780,000 บาท ดังนั้น การคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะใช้ราคาประเมิน 800,000 บาท คูณด้วย 2% หรืออัตราร้อยละ 2 บาท (2/100)
จะได้เป็น 800,000 x 2 = 16,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินผืนนี้จึงจะอยู่ที่ 16,000 บาท
100
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่าเช่นกัน
ตัวอย่างการคิดค่าอากรแสตมป์
ที่ดินมีราคาประเมินอยู่ที่ 600,000 บาท ส่วนราคาขายจริงอยู่ที่ 650,000 บาท
ดังนั้นจะนำราคาขายจริงซึ่งอยู่ที่ 650,000 บาท มาคิดเป็นค่าอากรแสตมป์
จะได้เป็น 650,000 x 0.5 = 3,250 บาท
100
ค่าจดจำนอง
หากมีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดิน ในการดำเนินการต่าง ๆ ณ กรมที่ดินจะมีค่าจดจำนองซึ่งคิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ตัวอย่างการคิดค่าจดจำนอง
นาย A ได้กู้ยืมเงินมาเป็นจำนวน 300,000 บาท เพื่อซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ค่าจดจำนองจะนำจำนวนเงินกู้ 300,000 บาท คูณด้วย 1% หรืออัตราร้อยละ 1 (1/100)
จะได้เป็น 300,000 x 1 = 3,000 บาท
100
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยหากชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์
ตัวอย่างการคิดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ที่ดินมีราคาประเมินอยู่ที่ 800,000 บาท ส่วนราคาขายจริงอยู่ที่ 780,000 บาท ดังนั้นการคิดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะใช้ราคาประเมิน 800,000 บาท คูณด้วย 3.3% หรืออัตราร้อยละ 3.3 บาท (3.3/100)
จะได้เป็น 800,000 x 3.3 = 26,400 บาท ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในที่ดินผืนนี้จึงจะอยู่ที่ 26,400 บาท
100
ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ถือเป็นรายได้ประเภทหนึ่งเช่นกัน จึงจะต้องมีการเสียค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามราคาประเมินตามกำหนดของพระราชฎีกา ฉบับที่ 165 ปี พ.ศ. 2529
ในส่วนของค่าบริการอื่น ๆ ณ กรมที่ดิน ก็จะมีค่าบริการคำขอโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
อย่างไรก็ตาม ภาครัฐได้มีการลดค่าโอนที่ดินและค่าจดจำนองปี 2567 ชำระ ณ กรมที่ดินให้อยู่ที่ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2567 เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโด
ค่าโอนที่ดิน มีกี่ประเภท แต่ละประเภทมีค่าใช้จ่ายแตกต่างกันอย่างไร?
กรมที่ดิน ค่าโอนที่ดิน
จากหัวข้อก่อนหน้า จะเห็นได้ว่าค่าโอนที่ดินนั้นมีค่าธรรมเนียมแยกย่อยอีกหลายประเภท แล้วจะทราบได้อย่างไรว่า หากต้องการมอบที่ดินหรือซื้อขายที่ดินจะมีการเสียค่าโอนที่ดินประเภทใดบ้าง ดังนั้นเราจะมาแจกแจงว่าการโอนที่ดินแต่ละประเภท จะมีค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง
ค่าโอนที่ดินให้ลูกตามกฎหมาย
การโอนที่ดินให้ลูก จะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินดังต่อไปนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% จากราคาประเมิน ในกรณีที่ประเมินราคาได้เกิน 20 ล้านบาท
ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือโอนที่ดินให้หลาน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% จากราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินให้สามีหรือภรรยา
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% จากราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินมรดก
ค่าโอนที่ดินมรดก จะแบ่งเป็นมรดกให้แก่ผู้ที่สืบเชื้อสายเลือดเดียวกัน และมรดกให้แก่ญาติที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม โดยจะมีการคิดค่าโอนที่ดินไม่เท่ากัน ดังนี้
ค่าโอนที่ดินมรดกให้แก่ผู้ที่สืบเชื้อสายเลือดเดียวกัน
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินมรดกให้แก่ญาติที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินซื้อขายปกติ
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย
ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% จากราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินให้ในกรณีอื่น ๆ
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย
ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% จากราคาประเมิน
เอกสารที่ต้องใช้โอนที่ดิน บุคคลประเภทไหนต้องเตรียมอะไรบ้าง
เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินนั้นไม่ซับซ้อนมากและสามารถเตรียมได้ด้วยตนเอง โดยจะแบ่งเป็นการเตรียมเอกสารสำหรับโอนที่ดินให้บุตร และการเตรียมเอกสารสำหรับโอนที่ดินซึ่งทำการซื้อขาย
เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดินให้บุตร
โฉนดที่ดินฉบับจริง
บัตรประชาชนบิดา มารดา และบุตร ฉบับจริงพร้อมสำเนา
ทะเบียนบ้านบิดา มารดา และบุตร ฉบับจริงพร้อมสำเนา
ทะเบียนสมรสของบิดาและมารดา ฉบับจริงพร้อมสำเนา
กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องพร้อมชำระค่าโอนที่ดินแทน ผู้รับมอบอำนาจจะต้องเตรียมเอกสารใบมอบอำนาจ สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของบุตร และของผู้รับอำนาจพร้อมฉบับจริง
เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนซื้อขายที่ดิน สำหรับบุคคลธรรมดา
ผู้ขาย
โฉนดที่ดินฉบับจริง
บัตรประชาชน ฉบับจริงพร้อมสำเนา
ทะเบียนบ้าน ฉบับจริงพร้อมสำเนา
กรณีมีคู่สมรส ต้องเตรียมเอกสารสำเนาของคู่สมรสด้วย รวมถึงสำเนาทะเบียนสมรสและใบยินยอมการซื้อขายที่ดิน
กรณีเคยเปลี่ยนชื่อ ต้องเตรียมเอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล
กรณีที่มีการหย่าร้างระหว่างคู่สมรส ต้องเตรียมสำเนาทะเบียนหย่า
กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องพร้อมชำระค่าโอนที่ดินแทน ผู้รับมอบอำนาจจะต้องเตรียมเอกสารใบมอบอำนาจ สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจพร้อมฉบับจริง
ผู้ซื้อ
บัตรประชาชน ฉบับจริงพร้อมสำเนา
ทะเบียนบ้าน ฉบับจริงพร้อมสำเนา
กรณีเคยเปลี่ยนชื่อ ต้องเตรียมเอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล
กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องแทน ผู้รับมอบอำนาจจะต้องเตรียมเอกสารใบมอบอำนาจ สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจพร้อมฉบับจริง
เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนซื้อขายที่ดิน สำหรับนิติบุคคล
หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม
บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดรายชื่อนิติบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และหากมีผู้ถือหุ้นเป็นต่างด้าว ต้องถือหุ้นไม่เกิน 40%
สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม
รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน
1. ค่าธรรมเนียมโอนปี 2567 ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร?
ในปี 2567 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แต่สำหรับกรณีซื้อขายเพื่อการอยู่อาศัยภาครัฐมีมติให้ลดค่าโอนที่ดินคิดเป็น 0.01% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ดังนั้นหากต้องการทราบราคาประเมินที่ดิน 1 ไร่ เพื่อที่จะนำมาคิดคำนวณค่าโอนที่ดิน สามารถตรวจสอบแปลงที่ดินได้ที่เว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ หรือแอป landsmap ของกรมที่ดินได้
2. ค่าโอนที่ดินเปล่า คิดยังไง?
ค่าโอนที่ดินเปล่า คิดค่าธรรมเนียมเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แต่หากเป็นการมอบที่ดินมรดกให้แก่บุตรหลาน ญาติผู้สืบสายเลือดและไม่สืบสายเลือด รวมถึงคู่สมรส ค่าโอนที่ดินจะคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
สรุปค่าโอนที่ดิน คำนวณเองเบื้องต้นได้ ไม่ยาก
ค่าโอนที่ดิน เป็นการชำระค่าธรรมเนียมในการมอบกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นให้เป็นชื่อผู้อื่น ไม่ว่าจะเป็นการมอบที่ดินให้แก่บุตรหลาน คู่สมรส หรือญาติพี่น้อง รวมไปถึงการซื้อขายที่ดินเช่นกัน
โดยการชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนั้น ก็จะมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทของการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ แต่โดยหลัก ๆ ที่ต้องชำระเหมือนกันนั่นคือ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน และค่าอากรแสตมป์ สามารถประเมินราคาของที่ดินเพื่อนำมาคำนวณค่าโอนที่ดินได้ด้วยตนเอง โดยใช้การตรวจสอบแปลงที่ดินตามเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ซึ่งมีราคากลางที่กำหนดโดยภาครัฐอยู่
ที่สำคัญ การเตรียมเอกสารในการโอนที่ดินนั้นก็ไม่ซับซ้อนอย่างที่คิด เพียงเตรียมโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น เอกสารของคู่สมรส เป็นต้น โดยผู้รับโอนก็ต้องเตรียมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเช่นกัน
จะเห็นได้ว่าการเตรียมเอกสารและชำระค่าโอนที่ดินนั้นไม่ยุ่งยาก อย่างไรก็ตาม การมอบกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายที่ดินก็ควรกระทำอย่างรอบคอบ มีการตกลงด้วยสัญญาอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น การแบ่งชำระค่าโอนที่ดินคนละครึ่ง เพื่อรักษาสิทธิ์และไม่เกิดปัญหาในภายหลัง
